존경하는 42만 서초구민 여러분, 고선재 의장님을 비롯한 선배·동료 의원님 여러분, 전성수 구청장님과 관계공무원 여러분!
안녕하십니까? 서초1·3동, 방배2·3동을 지역구로 둔 더불어민주당 소속 강여정의원입니다.
(자료화면 게시)
오늘 본의원은 외관은 빌라지만 법적으로는 상가인 이른바 ‘근생빌라’ 피해 문제를 말씀드리고자 이 자리에 섰습니다. 이제 이 피해를 더 이상 개인의 책임으로만 전가해서는 안 됩니다.
근생빌라는 근린생활시설로 허가받은 건축물을 주거용으로 불법 개조한 건물입니다. 주택보다 완만한 주차장 설치 기준을 악용해 수익을 극대화하려는 일부 사업자들의 편법이 낳은 결과입니다.
문제는 거래 과정에서 이러한 사실이 충분히 안내되지 않는다는 점입니다. 매수자는 평생 모은 재산으로 내 집 마련의 꿈을 이루려 합니다. 그러나 추후 불법 개조가 확인되면, 건축주나 분양자가 아닌 현재의 소유자가 원상복구 명령과 거액의 이행강제금 부담을 고스란히 떠안게 되는 것입니다.
현행 제도 아래에서 ‘몰랐다’는 사실은 면죄부가 되지 않습니다. 이행강제금은 물론 전세자금 대출 제한까지 이어지는 가혹한 현실이 서초구민의 주거 안정을 위협하고 있습니다.
최근 통계에 따르면, 2020년부터 2025년 10월까지 전국 근생빌라 적발 건수는 약 6000건이며, 이행강제금 부과액은 239억원에 달합니다. 특히 서울시의 부과 규모가 가장 컸으며, 우리 서초구에서도 600여 건이 적발·관리되고 있는 것으로 파악이 됩니다.
본의원 또한 여러 건의 민원을 직접 접수하며 이 사안을 예의주시해 왔습니다. 이는 단순한 위반 사례를 넘어 구민의 주거 안전과 재산 피해로 이어질 수 있는 문제인 만큼, 실효성 있는 예방·단속 대책을 마련해야 합니다.
과연 우리 서초구는 사후 적발과 부과만으로 행정의 책임을 다했다고 말할 수 있을까요? 재건축·재개발과 함께 빌라 거래가 활발한 서초구의 특성을 고려할 때 향후 근생빌라 피해가 추가로 확산될 가능성 또한 결코 낮지 않습니다. 거래 단계에서 충분히 안내하고 예방할 수 있었던 피해가 반복된다면 행정 역시 보다 적극적으로 개입해야 합니다.
이에 본의원은 다음 네 가지 선제적 대응책을 강력히 촉구합니다.
첫째, 부동산 거래신고 단계에서 ‘필수 고지 및 확인 체계’를 마련해야 합니다. 거래 신고 시 건축물대장상 용도가 근린생활시설인 경우, 해당 건물이 주택이 아님을 명확히 안내해야 합니다. 아울러 근생빌라 매수 시 발생 가능한 불이익을 정리한 안내문을 의무 교부하고, 당사자가 이를 인지했음을 서면으로 확인하는 절차도 도입해야 합니다.
둘째, 서초구 표준 ‘근생빌라 사전 점검 체크리스트’를 상시 운영해야 합니다. 구 홈페이지와 동주민센터, 중개업소에 이를 비치하고, 특히 ‘추후 용도변경이 가능하다’는 식의 허위 기대를 원천 차단할 수 있는 실질적인 정보를 체크리스트에 명시할 필요가 있습니다.
셋째, 중개업소 대상 교육을 강화하고, 중개 과정에서 건축물 용도를 어떻게 안내했는지, 당사자가 무엇을 확인했는지 서면으로 확인할 수 있도록 해야 합니다. 특히 계약 시 작성하는 ‘중개대상물 확인·설명서’에 근생빌라 여부와 주요 유의사항을 체크박스 형태로 명확히 표시하도록 하면, 꼭 전달돼야 할 내용의 누락을 방지하고 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다. 구두 설명으로 피해가 되풀이되는 만큼, 책임이 분명해지는 거래 절차로 개선해야 합니다.
넷째, 피해자 전담 상담창구를 마련하고 데이터를 기반으로 실태를 관리해야 합니다. 행정, 세무, 법률문제가 얽힌 피해자들을 위한 원스톱 창구를 마련하고, 민원 사례를 체계적으로 축적하여 우리 구의 위험 유형을 선제적으로 주민들에게 알려야 합니다.
근생빌라 문제는 단순한 부동산 지식의 문제가 아니라 정보 비대칭 구조에서 발생하는 제도적 사각지대의 문제입니다. 이제는 적발과 부과 중심의 행정에서 벗어나 거래 전에 피해를 막는 예방 행정으로 전환해야 합니다. 그것이 우리 서초구민의 소중한 재산권과 주거 안전을 지키는 ‘책임 있는 행정’이라고 생각합니다.
이상으로 5분자유발언을 마치겠습니다.
경청해 주셔서 감사합니다.
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