전문위원 최충열입니다.
의안번호 제174호 2020년도 정기분 서울특별시 서초구 공유재산관리계획안에 대한 검토 보고를 드리겠습니다.
본 공유재산관리계획안은 「공유재산 및 물품관리법」 제10조 제1항 및 같은 법 시행령 제7조 제1항과 「서울특별시 서초구 구유재산 및 물품관리 조례」 제10조에 따라 구의회 의결을 받고자 하는 것으로 관련법령에 따라 작성되었으며, 방배2동 제1경로당 매각은 방배5구역 주택재건축 사업시행인가에 따라 위 정비구역에 포함되어 있는 일반재산으로 사업시행자인 조합으로부터 매수신청에 따라 이를 수의계약 방식으로 매각하기 위한 것으로, 이는 「공유재산 및 물품관리법」 제28조 제1항에서 “일반재산은 매각할 수 있다”고 규정하고 있고, 위 같은 법 제36조 제1항에서 “일반재산은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 매각할 수 있다”고 하고, 위 같은 항 제1호 내지 제4호의 매각 제외 규정에 해당되지 않음을 전제로 매각할 수 있으며, 위 같은 법 제29조 제1항에서 “일반재산을 매각하는 계약을 체결할 때에는 그 뜻을 공고하여 일반입찰에 부쳐야 한다”고 규정하고 있으나 「도시 및 주거환경정비법」 제98조 제4항에서 “정비구역의 공유재산은 위 관련 법령 등에 따른 계약의 방법에도 불구하고 사업시행자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각될 수 있다”고 규정하고 있는 관계로 이는 수의계약으로의 매각이 가능한 사항으로 보이고, 위 매각대상 부동산의 공시 가액은 약 13억원으로 향후 감정평가 금액을 고려하여 구 공유재산심의회에서 매각가격을 결정한 후 매수신청자와 매매가격을 체결할 예정이며, 서래마을 공영주차장 증축은 기존에 지하 1층에서 지하 3층과 지상에 2면의 주차 시설이 설치되어 있고, 현장사진 현황상 그 지상부는 외벽 쪽에 부분적 화단과 쉼터, 관리실, 화장실 등의 시설과 대부분은 보도블록으로 이루어진 무용도의 공터로 방치된 상태로 보이며, 따라서 위 지상부를 증축하여 지상 1층 및 2층에 주차 시설을 확충하고, 지상 3층 및 4층에는 지역문화공간인 복합시설을 설치할 계획으로, 이는 「주차장법 시행령」 제1조의2 단서조항에서 “주차장 외의 용도로 사용되는 부분이 문화 및 집회시설 등인 … 경우에는 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70퍼센트 이상인 것을 말한다”고 규정하고 있는바, 위 주차건물의 연면적은 약 6460㎡로 위 복합시설 연면적의 약 72퍼센트로 위 기준을 상회하고 있다 할 것으로 공영주차장 일부분의 복합시설 설치가 가능하다 할 것이고, 위 지역은 서래로 주변 및 해당지역 일반주택가의 교통량 과다와 주변 음식점들을 이용하는 차량들로 인한 주차난 문제와 주변의 공영주차장의 월주차 대기인원이 상당해 보이는 점 등으로 주차장 확충의 필요적 요건은 충족되어 보이고, 월주차 대기인원 현황은 아래와 같습니다.
한편, 주차장 증축 공사비로 약 91억원이 계획되어 있으며, 공사비 세부내역 중 “증축 공사비”로 약 67억원을 책정한바, 이는 관련 가이드라인 금액과 일치하고 있으나 일반적으로 수직 증축이란 기존 건축물의 옥상에서부터 증축하는 경우로써 이에 대한 공사비 단가라 할 것이며, 위 주차장 증축은 지상 1층 바닥 위에서 증축하는 것으로 양 공사의 난이도 측면 등에서의 공사비 산출 단가 적용의 변수도 있어 보이고, 물가상승률 10%의 적용은 통계청 자료에 의하면 물가상승률 변동지수의 최근 5년 치 합계보다 적은 수치로 보여지며, “보강 공사비”로 약 14억원을 책정한 것은 언구비 리모델링 단가를 고려하여 ㎡당 50만원을 계획하였으나, 위 언구비주차장 리모델링 공사비는 지상부 실내·외를 모두 포함한 개보수 공사비 단가로 보여지나, 위 보강공사비는 “수직 증축으로 인한 기존 건축물의 안전진단 및 구조 보강 공사비”를 의미하는 것으로 보이고, 아울러 위 구조 보강 공사 등은 실시설계에 따른 구조 정밀안전진단 결과에 따라 기존 지하층 구조 보강이나 그 범위 여부가 결정될 사안이고, 위 증축 공사와 지하층 보강공사는 일관된 공사로 그 산출가액 또한 각각의 별건 공사비 산출이 아닌 통합 공사로의 가액을 산출한다면 양 공사의 중복된 부분 등 일관공사의 특성상 공사가액의 감소 여지도 있어 보이며, 또한 위 보강 공사비 산출에 언구비주차장 리모델링 단가를 대비한 산출·계산은 적합하지 않은 것으로 구조 보강공사 사례 분석을 통한 단가산출이 이루어져야 할 것입니다.
서초지역자활센터 신축은 「국민기초생활보장법」 제16조 및 같은 법 시행령 제22조에서 보장기관은 지역자활센터의 지정, 설립·운영비용의 지원이나 관련 자활지원관의 설치 등을 규정하고 있으며, 서초지역자활센터는 2016년 5월 개소하였으나 사무공간 및 작업장 분산으로 효율적·체계적인 자활사업 추진에 어려움과 사무공간 부족이나 상담실 및 상설교육장 부재, 기초생활수급자 및 차상위계층의 지속적 증가에 따른 사회취약계층 일자리 창출을 위한 핵심 인프라 구축의 필요성 등을 고려하면 지역자활센터 건립의 필요적 요건은 충족되어 보이고, 현재 서초지역자활센터의 현황은 아래와 같습니다.
서울시 관내 자치구 중 구 소유의 독립 건물로 지역자활센터가 운영 중인 곳은 강동구를 포함한 9개구이고, 나머지는 임대형식 등으로 운영되고 있으며, 우리 구 자활센터의 2019년도 소요예산은 약 10억원이며, 한편 서초지역자활센터의 신축 부지는 약 151평으로 사회복지시설 용도이며, 의회에서도 그동안 수차에 거친 현장방문과 그 활용방안에 대하여 다각도의 검토가 이루어진 곳이나 부지의 협소로 인한 건축의 비효율적 활용도 문제로 장기간 방치되어 왔었으나, 금번에 위 센터의 건립계획에 따라 지하 1층에 약 107평의 시설과 지상 1층에서 3층까지 각 30평씩의 시설 설치를 계획하여 그 협소 부지의 현황에 따른 용적률 등 건축 제한을 최대한 고려하고, 사회복지시설인 장기미집행 도시계획시설의 실효에 대비한 효율적 활용방안을 마련한 것으로 보입니다.
이상으로 보고를 마치겠습니다.
(참 조)
ㅇ2020년도 정기분 서울특별시 서초구 공유재산관리계획안 검토보고
(부록에 실음)